管理部・開発課ブログ

民法改正

今回の民法改正で賃貸に関し、今回色々と改正される中で大注目な改正点、それは敷金返還の義務化と、保証人の保護です。

 

 

(1)敷金と原状回復の明確化 敷金は、不動産賃貸借をする場合に家賃の1から3か月分を取られることが多いが、これまでは敷金の定義、敷金返還債務の発生要件、充当関係などの規定はなかった。そのため、退去する際にハウスクリーニング代、クロス張り替え代、畳表替え代などという名目で差し引かれ、敷金が全く返ってこないなどのトラブルが多発していた。

この点について判例は、「賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払いを内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されている」として、通常損耗については、原状回復義務はないとしていた。

この判例を踏まえ、今回の改正では、賃借人は、経年劣化を含む通常損耗について原状回復する義務はないことを明確化した(民法621条)。また、敷金を「賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と明確に定義し、「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」は、「賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭債務の額を控除した残額を返還しなければならない」として、敷金の返還義務を規定した(622条の2)。

これにより、不動産オーナーから理不尽なクリーニング代等が敷金から差し引かれることがなくなることが期待される。

(2)保証人の保護 「保証人だけは絶対になるな」と言われるように、保証人の責任は非常に重い。その一方で融資を受ける場合には多くが保証人を付けるよう求められる。その結果、望まない人が保証人にされ、多額の債務を負わされたりする。

このような問題があったことから、今回の改正では、事業のための貸金債務についての個人保証契約は、契約前の1ヶ月以内に、公正証書で保証意思が確認されていなければ無効となることが定められた(465条の6)。ただ、取締役等一定の範囲の者については公正証書作成義務が課されない例外があるので、完全に個人保障が禁止されるわけではない(465条の9)。

また、事業のために生じる債務の個人保証を依頼するときは、債務者は、当該個人に対して債務者の財産や収支、債務の状況、担保として提供するものがあるか等を説明しなければならない(465条の10)。

 

 

今まで、賃貸でトラブルが絶えなかった原状回復や、敷金の定義はあいまいで

そのため解釈も異なっていました。

過去の様々なトラブル事例をもとに規定が出来ると言えばわかりやすいでしょうか。

きちんとルールを決めるという当たり前の事を明文化することで、貸主借主双方が

気持ちよく契約していだくことを望みます。

 

 

家主様大望年会と講演会のお知らせ

先日の台風18号ですが、気象庁が統計を開始した1951年以降で初めて、
台風が「上陸」と表現する4島(九州・四国・本州・北海道)に上陸した台風だったそうです。

高松市内も17日夕方前からは風雨が強くなり、21時過ぎの満潮時も重なったこともあり
市内各所で冠水したエリアもあったと聞いております。

被害に遭われた方々には、心よりお見舞い申し上げます。

 

「備えあれば・・・」というものの、昨今は備え以上の猛威で襲ってくる自然現象。

どこまで備えれば良いのか?

最低でも想定される事象への対策(備え)は怠らないようにしたいものです。

事故や損害が発生した場合に頼りになるのが損害(火災)保険。

今一度、ご自身の入られている保険を見直されてみては如何でしょうか?

認知度は低いようですが、施設賠償保険という建物の欠陥や施設の不備によって

他人にケガを負わせてしまったり(対人事故)、他人の物を壊したりしてしまったり(対物事故)した場合の

賠償金を補償してくれる保険があります。

現在の保険にプラスしてみては如何でしょうか?

 

さて、9月も後半に入って参りました。

年が明ければ繁忙期(賃貸シーズン)到来ですが、その前に当社の一大イベント
『大望年会』が12月1日(土曜日)に開催されます。

今年も2部構成で予定しており、第一部はコウメ太夫さんをお迎えして講演会を行います。

え!?なぜコウメ太夫さんなの??って?

実は、コウメ太夫さんも賃貸経営をされているオーナー様なのであります!

ご自身の経験を、楽しく面白く語って頂けるのではないかと期待しております♪

 

第二部はご参加のオーナー様、協力業者様、当社社員の懇親会となっております。

美味しい食事をしながら、楽しく懇親を深められたと思います。

皆様のご参加をお待ちしております。

詳細とお申込みはこちら⇒http://www.global-center.co.jp/owner/seminar/

 

単身用物件

こんにちは。久しぶりのK.Hです。
暑かった夏が終わったかと思ってましたが、まだまだ暑い日が続いております。皆さん体調はいかがですか?
さて、単身用の最近の物件でどのような物件が人気があるかといえば、まず間取りは1LDKといえます。広さも40㎡以上が望まれます。設備はともかく単身用はこの間取りが人気があります。
間取りの次は、お風呂の広さです。一坪が欲しいところですが1416タイプあればいいと思います。あとは収納がたくさんあること。
本当に贅沢になってきていると思いますが、競争が激しい中勝ち残っていくには間取りは大切になってきます。
以上はよく聞く話だと思いますが、それにプラス、外観、エントランスのデザイン性、玄関ドア、室内建具のデザイン性、インパクトの強いものやお洒落なものを取り入れていかないといけません。難しい時代ですが、時代に乗り遅れないようにアドバイスできるよう頑張ってまいります。

9.2セミナー報告

9月に入って、朝晩は急に秋めいた気候になり、体調を崩しやすいこの時期、皆様、お変わりございませんか。

去る9月2日(土)にオーナー様対象のセミナーでは、80名近いご参加いただきありがとうございました。今回は秋の繁忙期に向けて、香川の賃貸マーケットの概況を踏まえた講演や、入居者からのクレームの実例紹介がありました。

また今年は設備の業者さんにご協力いただいて、設備のサンプル展示にも力を入れています。今回も各ブースで休憩時間などに業者さんの説明を熱心に聴いたり、質問を投げかけている姿が多く見られました。やはり『百聞は一見に如かず』で、今までメールBOXの導入を提案されてもピンと来なかったけど、実物を見て説明を受けたら、前向きに検討したいという声も聞かれました。

講演後の無料個別相談会は毎回、順番待ちになる人気コーナーで、今回も空室相談、リフォームや税務相談などの案件が寄せられました。

今後も継続して、セミナー時に業者さんの設備サンプル展示と、無料個別相談会を行う予定です。今後のセミナー情報については、詳細が決まりましたら、弊社HPの「オーナーさまへ」にUPしますので、そちらをご覧ください。