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民法改正

今回の民法改正で賃貸に関し、今回色々と改正される中で大注目な改正点、それは敷金返還の義務化と、保証人の保護です。

 

 

(1)敷金と原状回復の明確化 敷金は、不動産賃貸借をする場合に家賃の1から3か月分を取られることが多いが、これまでは敷金の定義、敷金返還債務の発生要件、充当関係などの規定はなかった。そのため、退去する際にハウスクリーニング代、クロス張り替え代、畳表替え代などという名目で差し引かれ、敷金が全く返ってこないなどのトラブルが多発していた。

この点について判例は、「賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払いを内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されている」として、通常損耗については、原状回復義務はないとしていた。

この判例を踏まえ、今回の改正では、賃借人は、経年劣化を含む通常損耗について原状回復する義務はないことを明確化した(民法621条)。また、敷金を「賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と明確に定義し、「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」は、「賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭債務の額を控除した残額を返還しなければならない」として、敷金の返還義務を規定した(622条の2)。

これにより、不動産オーナーから理不尽なクリーニング代等が敷金から差し引かれることがなくなることが期待される。

(2)保証人の保護 「保証人だけは絶対になるな」と言われるように、保証人の責任は非常に重い。その一方で融資を受ける場合には多くが保証人を付けるよう求められる。その結果、望まない人が保証人にされ、多額の債務を負わされたりする。

このような問題があったことから、今回の改正では、事業のための貸金債務についての個人保証契約は、契約前の1ヶ月以内に、公正証書で保証意思が確認されていなければ無効となることが定められた(465条の6)。ただ、取締役等一定の範囲の者については公正証書作成義務が課されない例外があるので、完全に個人保障が禁止されるわけではない(465条の9)。

また、事業のために生じる債務の個人保証を依頼するときは、債務者は、当該個人に対して債務者の財産や収支、債務の状況、担保として提供するものがあるか等を説明しなければならない(465条の10)。

 

 

今まで、賃貸でトラブルが絶えなかった原状回復や、敷金の定義はあいまいで

そのため解釈も異なっていました。

過去の様々なトラブル事例をもとに規定が出来ると言えばわかりやすいでしょうか。

きちんとルールを決めるという当たり前の事を明文化することで、貸主借主双方が

気持ちよく契約していだくことを望みます。